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　　武漢市漢口以北，黃陂區(qū)漢口北有一塊土地。5年間，它從一塊不毛之地，發(fā)展成為專業(yè)市場(chǎng)集群地，這與卓爾發(fā)展[0.81%]集團(tuán)有限公司主席閻志緊密相關(guān)。

　　2011年7月，卓爾發(fā)展(02098.HK)在香港聯(lián)交所掛牌，閻志以91.9億港元的身價(jià)被湖北當(dāng)?shù)孛襟w譽(yù)為“湖北新首富”。目前其執(zhí)掌的商業(yè)版圖涵蓋商用物業(yè)、港口物流、棉業(yè)、金融和文化傳媒五大產(chǎn)業(yè)，掌舵的公司包括中國(guó)基建(00600.HK)和卓爾發(fā)展2家H股上市公司。

　　然而，卓爾發(fā)展暗藏諸多可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：土地涉嫌違規(guī)、不及時(shí)披露重大信息等，被湖北當(dāng)?shù)厝?nèi)人戲稱，“地球人都知道的秘密”。

　　本報(bào)記者通過(guò)系列調(diào)查發(fā)現(xiàn)，卓爾發(fā)展旗下的核心資產(chǎn)是漢口北國(guó)際商品交易中心(下稱漢口北項(xiàng)目)，其營(yíng)收規(guī)模占卓爾發(fā)展90%以上，“但土地性質(zhì)明明是工業(yè)用地，卻作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，”一位接近卓爾發(fā)展人士透露，這塊工業(yè)用地的上蓋建筑還能辦理分割到戶的土地證。卓爾發(fā)展2012年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，漢口北項(xiàng)目每平方米售價(jià)為1.21萬(wàn)元，同比上漲34.9%。

　　工業(yè)用地上的主體

　　本報(bào)記者采訪的諸多業(yè)主認(rèn)為，自己購(gòu)買(mǎi)的是正常的產(chǎn)權(quán)式商鋪。對(duì)購(gòu)買(mǎi)的漢口北商鋪的土地性質(zhì)，業(yè)主王杰毫不猶豫地說(shuō)：“是40年的商業(yè)用地！”但他將已辦理多年的房產(chǎn)證和土地證翻出來(lái)查驗(yàn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地證上土地用途印著“綜合倉(cāng)儲(chǔ)物流”字樣，也就是說(shuō)，其購(gòu)買(mǎi)的商鋪是工業(yè)用地。

　　目前，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售模式還在漢口北項(xiàng)目的招商中心演繹：如果不被問(wèn)及土地性質(zhì)，置業(yè)顧問(wèn)鮮少主動(dòng)提及。當(dāng)被問(wèn)及置業(yè)顧問(wèn)則稱：“我們賣的是跟正常的商鋪一樣的，土地證可完全分割到戶，雖然是工業(yè)用地的限制，但土地使用年限比商業(yè)用地還多10年，總共有50年。”

　　“這種銷售方式其實(shí)跟產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售形式并無(wú)區(qū)別，”上述接近卓爾發(fā)展人士指出，不知道漢口北土地性質(zhì)的業(yè)主大有人在，包括已辦理土地證的部分業(yè)主。

　　2011年7月13日，卓爾發(fā)展在香港交易所[0.31%]上市，其招股說(shuō)明書(shū)上顯示，卓爾發(fā)展是中國(guó)領(lǐng)先的大型消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，其業(yè)務(wù)模式則是向消費(fèi)品供應(yīng)商、制造商及分銷商與主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的中小企業(yè)租售優(yōu)質(zhì)批發(fā)商鋪單位，作為一站式商務(wù)空間解決方案。“綜覽整份招股書(shū)，如果是一個(gè)沒(méi)到實(shí)地的投資客，基本都會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，而非工業(yè)地產(chǎn)。”上述接近卓爾發(fā)展人士認(rèn)為。

　　其招股書(shū)顯示，目前，漢口北總占地面積達(dá)148.83萬(wàn)平方米，是華中最大的主營(yíng)消費(fèi)品批發(fā)商場(chǎng)，漢口北項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)成12個(gè)獨(dú)立的批發(fā)商場(chǎng)，待2013年全部建成后，總建筑面積規(guī)劃達(dá)到326.47萬(wàn)平方米，其中包括批發(fā)商鋪單位達(dá)271.15萬(wàn)平方米，配套設(shè)施有55.32萬(wàn)平方米。

　　在這塊工業(yè)用地項(xiàng)目上，批發(fā)商鋪單位面積占總建筑面積83%，這意味著批發(fā)商鋪單位成為了主體。“工業(yè)用地的上蓋建筑主體應(yīng)該是廠房、倉(cāng)庫(kù)等，但從這種配比來(lái)看，其主體變成了商鋪。”上述知情人士指出，在外界看來(lái)，其倉(cāng)儲(chǔ)變成了商鋪的配套綜合，其用地的建筑主體被變相變更。

　　據(jù)國(guó)土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。2010年9月，武漢市出臺(tái)的《武漢市人民政府關(guān)于完善工業(yè)用地政策促進(jìn)工業(yè)快速發(fā)展的意見(jiàn)》中亦有相同的規(guī)定。

　　4月10日，卓爾控股分管土地的副總田旭東稱，“漢口北項(xiàng)目的商鋪是展示平臺(tái)，實(shí)際上，到目前為止，漢口北項(xiàng)目已投入使用、已建成的倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)到76萬(wàn)平方米，在建的倉(cāng)庫(kù)還有134萬(wàn)平方米，漢口北項(xiàng)目的商鋪與倉(cāng)儲(chǔ)的配比已達(dá)1:2.5。”若按此說(shuō)法，漢口北項(xiàng)目的商鋪并非主體，而應(yīng)為配套項(xiàng)目。

　　若按田旭東上述說(shuō)法，全部建成后倉(cāng)庫(kù)總面積將達(dá)到210萬(wàn)平方米，而其招股說(shuō)明書(shū)中，界定除商鋪之外，“配套面積只有55.32萬(wàn)平方米”。但卓爾發(fā)展至今未公告相關(guān)倉(cāng)庫(kù)規(guī)劃面積更改相關(guān)資料。

　　未變更的土地性質(zhì)

　　漢口北項(xiàng)目被銷售人員“定位”為一個(gè)更優(yōu)于普通產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的業(yè)態(tài)。出售后的商鋪也順利的辦理了房產(chǎn)證和土地證。土地交易網(wǎng)信息顯示，卓爾發(fā)展通過(guò)招拍掛的方式，分批拿到漢口北項(xiàng)目的所有土地，已公開(kāi)的土地招拍掛信息顯示，這些地塊的土地性質(zhì)全部屬于工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地。

　　“一般來(lái)說(shuō)，工業(yè)土地鮮少進(jìn)行土地證的切割，”上述知情人士指出，即便切割，也以成棟或成塊的大體量方式切割。一位業(yè)主向記者出示的土地證上顯示，其于2010年購(gòu)買(mǎi)的漢口北一家商鋪建筑面積僅有32.83平方米。也就是說(shuō)，這塊工業(yè)土地被小塊單獨(dú)切割。

　　“卓爾發(fā)展的漢口北項(xiàng)目土地性質(zhì)一直是工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地。”黃陂區(qū)國(guó)土規(guī)劃局土地利用科主任阮詩(shī)軍指出，黃陂區(qū)屬于縣改區(qū)，土地相關(guān)的規(guī)劃審批等一般需要縣以上的人民政府審批，因此，黃陂區(qū)土地管理由區(qū)一級(jí)即可決定。而根據(jù)我國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，工礦倉(cāng)用地分為工業(yè)用地、采礦用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地，“卓爾發(fā)展至今沒(méi)有申請(qǐng)過(guò)變更土地性質(zhì)。”阮詩(shī)軍表示，目前尚無(wú)相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定工業(yè)用地土地證不允許小塊單獨(dú)切割，也無(wú)明確規(guī)定可以切割。

　　對(duì)于工業(yè)用地被單獨(dú)切割，黃陂區(qū)國(guó)土規(guī)劃局內(nèi)部也曾有過(guò)疑問(wèn)。黃陂區(qū)國(guó)土規(guī)劃局土地利用科李紅艷介紹，在2010年年底時(shí)，當(dāng)時(shí)卓爾發(fā)展首批商戶前來(lái)辦理土地證，此時(shí)他們已拿著被切割過(guò)的房產(chǎn)證，“當(dāng)時(shí)我們確實(shí)覺(jué)得奇怪，并向上級(jí)主管部門(mén)申報(bào)過(guò)。此后我們查詢到《深圳樓宇轉(zhuǎn)讓細(xì)則》中曾通過(guò)了這種情況，因此，我們也向上呈報(bào)了一份類似的管理辦法，在2011年上半年就遞交上級(jí)主管部門(mén)，至今這個(gè)辦法沒(méi)有批復(fù)下來(lái)。但一般我們根據(jù)地隨房走的原則，對(duì)這些項(xiàng)目的土地證予以放行。”

　　另一主管部門(mén)黃陂區(qū)房管局分管漢口北的副局長(zhǎng)蘭天說(shuō)，“在黃陂區(qū)，工業(yè)用地的土地證都可以小塊切割，包括卓爾發(fā)展的漢口北項(xiàng)目。”

　　漢口北項(xiàng)目可能還面臨更改規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)。黃陂區(qū)相關(guān)部門(mén)人士透露，目前，武漢市相關(guān)方面已有計(jì)劃對(duì)漢口北區(qū)域的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，“從去年開(kāi)始，基本已經(jīng)停止了漢口北區(qū)域的新增工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目用地的審批。”

　　有意思的是，在2011年的招股書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)提示中稱：“若我們未遵守土地出讓合同條款，則中國(guó)政府或會(huì)對(duì)我們征收罰款或收回我們的土地。”

　　火熱的商鋪

　　承接漢正街轉(zhuǎn)移，漢口北的發(fā)展迎來(lái)生機(jī)。在該區(qū)域內(nèi)，其售價(jià)均價(jià)公開(kāi)標(biāo)價(jià)均價(jià)已達(dá)每平方米1.8萬(wàn)元。

　　2009年10月23日，通過(guò)旗下武漢漢口北商貿(mào)投資有限公司，卓爾控股以樓面價(jià)每平米117元的樓面價(jià)，競(jìng)得漢口北一地塊。同日湖北珩生五洲建材股份有限公司、武漢市金馬凱旋家具投資有限公司拿下該區(qū)域附近其他兩塊地，樓面價(jià)為每平米146元和136元。

　　對(duì)此，卓爾發(fā)展最近發(fā)布一份公開(kāi)信稱，漢口北項(xiàng)目土地價(jià)格均為所取得土地時(shí)當(dāng)?shù)赝恋卣信膾斓氖袌?chǎng)價(jià)，仍高于工業(yè)地價(jià)，并參照同期同區(qū)域商業(yè)服務(wù)用地價(jià)格掛牌。

　　黃陂區(qū)國(guó)土規(guī)劃局土地利用科相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“到目前為止，漢口北區(qū)域的土地全部是工業(yè)用地性質(zhì)，從來(lái)沒(méi)有商業(yè)用地。”即在該區(qū)域內(nèi)，至今沒(méi)有可以參照的商業(yè)服務(wù)用地。

　　不過(guò)記者查詢到，2009年4月，武湖杰寶投資發(fā)展有限公司以每平方米766元的價(jià)格，拿到一塊距漢口北項(xiàng)目約6公里處的一塊商服用地。

　　田旭東稱，卓爾發(fā)展從2008年5月后開(kāi)始拿地，并以工交倉(cāng)儲(chǔ)用地立項(xiàng)，而黃陂區(qū)當(dāng)時(shí)對(duì)地價(jià)的最低定價(jià)為每畝9.6萬(wàn)元，卓爾發(fā)展基本都是以高于同類區(qū)域其他同業(yè)的價(jià)格拿地。且卓爾拿到的工業(yè)土地為裸地，沒(méi)有水電氣的“三通”，因此開(kāi)發(fā)成本高于普通工業(yè)項(xiàng)目。

　　漢口北商鋪價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。記者粗略統(tǒng)計(jì)，從2010年年底第一期項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)每平米不超過(guò)5000元，至今已公開(kāi)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)的均價(jià)已漲至每平米1.8萬(wàn)元。而卓爾發(fā)展2012年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，漢口北項(xiàng)目每平方米售價(jià)為1.21萬(wàn)元，同比上漲34.9%。

　　“售后再租”的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　卓爾發(fā)展稱為“售后再租”的模式在漢口北項(xiàng)目的營(yíng)銷渠道中存在。

　　售后包租的模式來(lái)源于產(chǎn)權(quán)商鋪的興起。 由于商用房產(chǎn)投資相對(duì)住宅的投資額較大，為擴(kuò)大投資群體，加速銷售回款，開(kāi)發(fā)商將大面積的物業(yè)分割成小單元，并以承諾回租的方式吸引消費(fèi)者。住建部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。這被解讀為禁止“售后包租”行為。

　　卓爾發(fā)展的招股說(shuō)明書(shū)顯示，已竣工批發(fā)商鋪單位中37.1%已售出，包括皮革制品、小家品、酒店產(chǎn)品及用品、服裝及棉紡品五類消費(fèi)品。40.1%待售，而22.8%持做投資物業(yè)，

　　但在漢口北正在熱銷的五金機(jī)電城的4樓，特設(shè)一個(gè)單獨(dú)的招商中心，其工作人員指出，該樓棟的商鋪均可以每年7%的回報(bào)率返租，包租5年，按此計(jì)算，合同期內(nèi)，業(yè)主的總收益率能達(dá)到35%。招商中心有工作人員明確指出，“這是我們以前自己持有的物業(yè)，現(xiàn)在我們已經(jīng)出租出去了，你買(mǎi)了之后就可以直接收租。”

　　對(duì)此，卓爾發(fā)展曾在招股書(shū)中解釋，此前出售的業(yè)主參差不齊，造成很多商鋪被閑置，但有許多有實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的商戶卻很多，因此，卓爾發(fā)展承諾從客戶手中回租商鋪后，再重新招租。

　　這種模式被卓爾發(fā)展稱為售后再租模式。其在招股說(shuō)明書(shū)中指出，因?yàn)橛斜舜霜?dú)立的合同文書(shū)(即買(mǎi)賣合同與租賃合同彼此獨(dú)立，區(qū)別于“售后包租”模式的買(mǎi)賣與租賃在一個(gè)合同中)，這與住建部明令禁止的“售后包租”行為并不一樣。

　　但其在招股書(shū)中的風(fēng)險(xiǎn)提示中則強(qiáng)調(diào)，國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)變動(dòng)，可能導(dǎo)致“售后再租”被界定為“售后包租”或“變相售后包租”行為，被有關(guān)部門(mén)禁止和處罰，影響公司業(yè)務(wù)和業(yè)績(jī)等。

　　(應(yīng)采訪對(duì)象要求，業(yè)主王杰為化名)