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　　謠言止于智者。但有時(shí)候事實(shí)卻并非如此。

　　10月26日，在股市一片低迷狀態(tài)下，地產(chǎn)股卻逆勢(shì)上調(diào)，逾10家個(gè)股漲停。引起此番資本市場(chǎng)熱浪的，被認(rèn)為是此前幾天關(guān)于“樓市限購(gòu)全面放開(kāi)”的消息。不過(guò)，關(guān)于這則消息，在10月25日已經(jīng)被定性為謠言。

　　資本市場(chǎng)的邏輯有時(shí)看上去就是這么可笑。就像是你無(wú)法叫醒一個(gè)裝睡的人，你也無(wú)法說(shuō)服對(duì)樓市調(diào)控長(zhǎng)久性心存懷疑的買房客和投資者們。

　　其實(shí)，在這波限購(gòu)取消吵翻天之前，就已經(jīng)有“廣州全面放開(kāi)限價(jià)”、“長(zhǎng)沙取消限購(gòu)”、“廈門取消限購(gòu)”等諸多“內(nèi)部消息”在坊間流傳。與此次的“限購(gòu)取消”傳聞一模一樣的是，即便全部被辟謠，仍會(huì)有不少人提出疑問(wèn)：總不會(huì)無(wú)風(fēng)不起浪吧？

　　與此同時(shí)，歷次樓市調(diào)控的“并發(fā)癥”房鬧事件老故事重演，今年國(guó)慶期間，上饒、上海、杭州等地都出現(xiàn)了因?yàn)轫?xiàng)目降價(jià)而引發(fā)的業(yè)主打砸售樓處事件。

　　最終，這波謠言與鬧劇，似乎從本質(zhì)上都指向了一件事：房?jī)r(jià)不能降。那么，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走，“救市”會(huì)變成順?biāo)浦蹎幔?nbsp;

　　老故事里看“救市”的可能性

　　樓市里，始終是經(jīng)驗(yàn)論者容易占據(jù)理論上風(fēng)。

　　對(duì)于購(gòu)房者、投資客和開(kāi)發(fā)商而言，盡管這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)延續(xù)超過(guò)30個(gè)月，但他們依然沒(méi)有做好房?jī)r(jià)走跌的準(zhǔn)備。

　　對(duì)于地方政府而言，更是不愿意面對(duì)樓市下行帶來(lái)的局面，在尚未找到破局土地財(cái)政的出口之前，哪怕只是售樓處被打砸引發(fā)的群體性事件，都可能帶來(lái)更多的輿論風(fēng)險(xiǎn)。

　　時(shí)間拉回至2008年，杭州萬(wàn)科四大項(xiàng)目8.5折開(kāi)盤引發(fā)售樓部被砸。當(dāng)時(shí)有聲音稱，該事件引發(fā)主管部委關(guān)注并直接派人調(diào)研。在此后為時(shí)不久的樓市低迷期內(nèi)，多地政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)防止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌，相繼出臺(tái)一系列救市政策。

　　所以，當(dāng)2018年10月多地又出現(xiàn)售樓處被砸、業(yè)主維權(quán)事件，“會(huì)不會(huì)引發(fā)救市”開(kāi)始在市場(chǎng)種下一顆懷疑的種子。

　　限購(gòu)這個(gè)早已成為城市買房群體習(xí)以為常的“門檻”，從2010年起已經(jīng)實(shí)施八年有余。到2014年初，在限購(gòu)影響下，樓市成交萎靡不振，直到呼和浩特在全國(guó)首個(gè)宣布取消限購(gòu)，引發(fā)了限購(gòu)松綁的“多米諾效應(yīng)”，全國(guó)救市的聲音此起彼伏，到2015年，最終全國(guó)僅剩北上廣深四大一線城市堅(jiān)守。

　　隨著限購(gòu)放開(kāi)以及去庫(kù)存在全國(guó)多地鋪開(kāi)，全國(guó)樓市從2016年春開(kāi)始爆發(fā)式上漲，當(dāng)年9月30日，北京就再次發(fā)布樓市調(diào)控新政，拉開(kāi)這一波將近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控期。

　　限購(gòu)——放松——再收緊，中國(guó)樓市經(jīng)歷了苦辣酸甜的復(fù)雜八年。當(dāng)鬧劇與謠言又開(kāi)始滋生，此時(shí)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)卻在國(guó)際貿(mào)易摩擦中出現(xiàn)穩(wěn)中有變。

　　從樓市大環(huán)境來(lái)看，也確實(shí)顯示出成交以及投資的相對(duì)清淡：按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布最新數(shù)據(jù)，前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.9%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-8月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長(zhǎng)13.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)是不是“支柱”沒(méi)那么重要，重要的是，宏觀經(jīng)濟(jì)還需要尋找“支點(diǎn)”。

　　多地現(xiàn)“松口”，調(diào)控調(diào)整怎么走？

　　從近兩年來(lái)的樓市調(diào)控動(dòng)作來(lái)看，尤其是進(jìn)入2018年以后，中國(guó)政策層多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在這個(gè)大前提下試圖構(gòu)建短期與長(zhǎng)期相結(jié)合的調(diào)控機(jī)制。從高層不斷喊話、地方頻頻打補(bǔ)丁堵漏來(lái)看，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)、不再出現(xiàn)大漲大跌成為衡量調(diào)控效果的標(biāo)尺。

　　但隨著樓市成交持續(xù)降溫，后期的調(diào)控政策隨著市場(chǎng)變動(dòng)發(fā)生調(diào)整也是必然。究竟會(huì)如何調(diào)整，種種博弈正在進(jìn)行。

　　一種博弈在于央地之間。調(diào)控至此，沒(méi)有人會(huì)懷疑中央層面落實(shí)“房住不炒”的決心，但對(duì)于地方政府而言，多年的土地財(cái)政依賴癥并非一朝一夕即可找到替代，保持地方房地產(chǎn)市場(chǎng)成交旺盛、帶動(dòng)房地產(chǎn)投資成為穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)的重要路徑。

　　這也就不難理解，從去年開(kāi)始在全國(guó)多地政府掀起的“搶人運(yùn)動(dòng)”，就被認(rèn)為是變相突圍限購(gòu)、輸血當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

　　另一種博弈在于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，2018-2021年四年間，房企償債壓力分別達(dá)到3720億、4262億、4467億和4971億。相比于2015年和2016年，償債壓力增加了5-10倍。市場(chǎng)成交緩慢，如何刺激成交，降不降價(jià)、降多少能達(dá)到購(gòu)房者心理預(yù)期點(diǎn)就成為一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。

　　中國(guó)樓市調(diào)控經(jīng)過(guò)多年磨合后，已經(jīng)從全國(guó)一盤棋進(jìn)入到因城施策階段。當(dāng)前，房?jī)r(jià)上市勢(shì)頭被遏制效果明顯，可以說(shuō)，從中央層面叫停限購(gòu)，沒(méi)有可能性也并無(wú)必要。但在博弈之后，地方政府或許會(huì)得到比以往相對(duì)更大的政策空間，以因地制宜對(duì)當(dāng)?shù)卣咦龀鲞m當(dāng)調(diào)整。

　　通過(guò)限購(gòu)、限貸等政策，在需求端抑制樓市過(guò)熱，是過(guò)去幾年中國(guó)樓市調(diào)整的主要手段。從供給端來(lái)看，一個(gè)正在發(fā)生的改變是，目前多地政府已經(jīng)在共有產(chǎn)權(quán)住房改革、發(fā)展租賃市場(chǎng)等供給側(cè)做出試水。在供給不斷增加的情況下，部分限購(gòu)城市有條件性放開(kāi)或許是大概率事件。

　　不過(guò)，即便是政策調(diào)整“王炸”不出，樓市已有松動(dòng)的蛛絲馬跡耐人尋味。

　　日前，有媒體報(bào)道稱，深圳部分銀行首套房貸利率已由基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)上浮20%下調(diào)至基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)上浮15%，而且房貸審批有所加快，最快一周就能放款。除了深圳以外，全國(guó)已有不少城市房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)。

　　即便是在調(diào)控力度最嚴(yán)格的北京，近日，四個(gè)10萬(wàn)左右的豪宅項(xiàng)目就拿下預(yù)售證，而在此前近兩年時(shí)間，北京商品房新盤取證銷售很少有單價(jià)10萬(wàn)左右的頂豪項(xiàng)目入市。

　　近三年來(lái)，每年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)于樓市的定調(diào)，從2015年底的“去庫(kù)存”到2016年底的“房住不炒”，再到2017年提出的“租購(gòu)并舉”，調(diào)控思路的變化也在一步步引導(dǎo)樓市變化。距離今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議尚有月余，未來(lái)樓市調(diào)控思路如何定調(diào)，市場(chǎng)都在等待。